O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou, no mês de março, uma importante decisão relacionada ao Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O entendimento da Corte deixa nas mãos dos contribuintes a apresentação do valor sobre o qual será calculado o imposto, abrindo a possibilidade, segundo especialistas, de redução da carga tributária em algumas situações e de restituição de valores pagos a mais no passado.

Novas diretrizes para o ITBI

O tema consta no REsp 1.937.821, analisado pela 1ª Seção sob o rito dos recursos repetitivos. Após a análise da ação os ministros, por unanimidade, definiram três teses:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Em resumo o STJ permitiu que o cálculo do ITBI, que incide na compra e na transferência de imóveis, seja feito com base no valor da transação, que é declarado pelo contribuinte. A base de cálculo do imposto, assim, não pode ser derivada de um valor sugerido unilateralmente pelo município.

Tributaristas explicam que atualmente a forma de cálculo do ITBI varia de município para município. Na capital paulista, por exemplo, no caso de venda ou transferência de imóveis é feita uma comparação entre o valor da operação e um valor pré-estabelecido pela prefeitura. O imposto incide sobre a maior entre as duas cifras.

A 1ª Seção do STJ, porém, inverteu a lógica de cálculo do imposto ao deixar nas mãos do contribuinte a apresentação do valor da operação, partindo do pressuposto de que houve boa-fé por parte da pessoa física ou jurídica e de que o montante corresponde ao valor de mercado. Em caso de discordância do município haverá a possibilidade de questionamento pela via administrativa.

Em seu voto, o relator, ministro Gurgel de Faria, ressaltou que ao dimensionar o valor dos imóveis o município pode não levar em consideração pontos que podem alterar o preço, como o estado de conservação e a existência de benfeitorias. Além disso, elementos como a necessidade de vender o imóvel com urgência podem influenciar no valor da operação.

Em relação ao atrelamento da base de cálculo do ITBI à do IPTU, Gurgel de Faria defendeu que o último imposto não reflete o real valor de mercado do imóvel, levando em consideração apenas elementos como metragem e localização.

O recurso foi julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, o que significa que as teses fixadas pela 1ª Seção deverão ser necessariamente observadas pelo Judiciário na resolução de casos idênticos ao analisado pela Corte.

O que dizem os especialistas

Segundo tributaristas, o precedente é positivo por garantir que o ITBI incidirá sobre o real valor da operação. Em alguns casos, de acordo com advogados, poderá ocorrer a redução do total a pagar do imposto.

O advogado Felipe Sartorelli, do NFA Advogados, diz que não há uma regra sobre qual valor é superior: o da operação ou o apresentado pela prefeitura. Ele cita que em casos de incorporadoras que compram várias casas para a construção de um empreendimento, por exemplo, o valor praticado pode ser maior do que o de mercado. Assim, o valor da operação é superior ao apresentado pelo município.

Mesmo assim, para Sartorelli, o precedente do STJ é “plenamente favorável” aos contribuintes. “A base de cálculo está efetivamente de acordo com o que está sendo negociado”, diz.

O posicionamento do STJ também abre a possibilidade, respeitada a prescrição, de que contribuintes busquem a restituição nos casos em que o ITBI foi calculado com base em valor superior ao efetivamente praticado. De acordo com o advogado Renato Nunes, do Machado Nunes Advogados, por se tratar de uma alteração recente ainda não há jurisprudência sobre o tema, porém é interessante ao contribuinte, nesses casos, buscar avaliações que demonstrem que o valor apresentado pela prefeitura é superior ao valor de mercado.

A má notícia aos contribuintes, porém, é que não é possível dizer que a partir do posicionamento do STJ haverá necessariamente uma alteração na forma de cobrança pelas prefeituras. Isso porque o entendimento da Corte vincula apenas o Judiciário, abrindo a possibilidade de que os municípios continuem utilizando valores pré-estabelecidos para o cálculo do ITBI.

A situação obrigaria os contribuintes a irem à Justiça para pagar o imposto com base no valor da operação. No Judiciário, contudo, o resultado tenderia a ser positivo à pessoa física ou jurídica caso a situação fosse similar à discutida pelo STJ.

[Fonte: Jota Info]

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A Receita Federal habilitou um novo procedimento que permite que todos os serviços relacionados ao Cafir, iniciados pelo Coletor Web ou pelo Cnir, possam ser finalizados de forma completamente digital pelo e-CAC. Antes era preciso levar a documentação até uma unidade de atendimento.

O modelo faz parte dos esforços propostos no Plano de Ação da Receita Federal pós-crise da Covid-19 e tem o objetivo de tornar os serviços mais acessíveis ao contribuinte, já que, com os serviços sendo prestados exclusivamente por meio digital, não será mais necessário o deslocamento até uma unidade da Receita Federal.

Documentos: como fica o envio?

Os documentos necessários nos procedimentos que são iniciados através do Coletor Web ou do Cnir, serão enviados para a Receita Federal, por meio do e-CAC, através de Dossiê Digital de Atendimento.

Quando o serviço digital necessitar de apresentação de documentos para ser concluído, os documentos deverão ser apresentados por meio juntada de documentos na aba ‘Meus processos’.

Da mesma forma, se forem necessários esclarecimentos adicionais, serão realizados por meio de comunicação eletrônica. Assim como a ciência de conclusão da operação, que também será feita por meio digital.

Cadastro de Imóvel Rural

É obrigatória a inscrição no Cafir de todos os imóveis rurais, mesmo os beneficiados com imunidade ou isenção do imposto sobre a propriedade territorial rural – ITR.- Inscrição ou atualização de imóveis rurais via e-CAC

O Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR) é um cadastro que compreende dados integrados do SNCR do Incra e o CAFIR da Receita Federal.

O Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) é o sistema utilizado pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) para cadastrar os imóveis rurais.

Com o cadastramento do imóvel rural no SNCR, o titular obtém o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR). Cada imóvel rural possui um CCIR.

A inscrição ou atualização do cadastro do imóvel rural só será possível se o imóvel estiver cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) do INCRA.

Se você não possui um CCIR para o seu imóvel rural, acesse o serviço pelo link (https://www.gov.br/pt-br/servicos/incluir-imovel-rural-no-sistema-nacional-de-cadastro-rural) e veja como proceder.

1° passo – Sistema Cnir

– Inscreva ou atualize as informações dos seus imóveis rurais no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR).

– A inscrição no CNIR será realizada por meio da vinculação do NIRF com o cadastro no INCRA (CCIR). Se você não possui NIRF para o imóvel rural, ele poderá ser criado no momento da vinculação. Acesse o CNIR,

Clique em Menu e Imóveis

Para fazer uma inscrição, localize o imóvel rural e clique em Gerenciar Vinculação, na coluna “Ações”, ao lado do imóvel que deseja vincular. Se não encontrar o imóvel, clique em Criar NIRF para Vinculação e, em seguida, enviar a solicitação.

Para atualizar dados do imóvel, clique no botão Atualizar Dados Tributários, na coluna “Ações”, no final, clique em Obter recibo de envio.

Cancelamento, reativação e transferência de imóveis rurais

O Cadastro Fiscal de Imóveis Rurais (CAFIR) é o cadastro administrado pela Receita Federal, com informações de imóveis rurais do país, seus titulares e, se for o caso, os condôminos e copossuidores.

O Número do Imóvel na Receita Federal (NIRF) é o número de identificação do imóvel rural no CAFIR. Cada imóvel rural deve possuir um NIRF.

1° passo – Sistema Coletor Web –Cafir

Acesse o CAFIR – Coletor Web, clique em Criar Solicitação, seguido da opção desejada.

Preencha o formulário eletrônico e, ao final, emita o Documento de Entrada de Dados Cadastrais do Imóvel Rural (Decir).

https://coletorcafir.receita.fazenda.gov.br/coletor/index.jsf

2° passo – Envio de documentação pelo e-CAC

Acesse o e-Processo pelo e-CAC, aba ‘Legislação e processo” e clique em “Processo Digital”, escolha a área de concentração CADASTRO, e o serviço desejado.

O Dossiê Digital de Atendimento deve ser aberto no nome da pessoa física ou jurídica a que se refere o serviço e ficará disponível para solicitação de juntada de documentos por 3 (três) dias úteis. Para cada pedido deve ser aberto um dossiê digital específico.

3° Passo – Acompanhar o andamento do Dossiê Digital de Atendimento

O conteúdo do Dossiê Digital de Atendimento e outras informações relacionadas podem ser consultadas a qualquer momento através do e-CAC, na aba “Meus Processos”.

O acompanhamento da solicitação também pode ser feito pelo CAFIR – Coletor Web, preenchendo o número de recibo do Decir.

O resultado da análise será informado por despacho juntado no dossiê digital.

[Fonte: Contábeis]

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O Conselho Monetário Nacional regulamentou nesta segunda-feira (20/7) o compartilhamento de alienação fiduciária de imóveis, previsto pela MP 992/20, de 16 de julho. A regulamentação consta da Resolução 4.837.

Como funcionará

Com o compartilhamento, o imóvel já financiado por meio de alienação fiduciária pode ser usado como garantia em um novo empréstimo, no mesmo banco. De acordo com a regulamentação, as novas operações de crédito não poderão ter taxas de juros superiores ao da operação original, nem prazos superiores ao prazo remanescente da operação de crédito original.

Além disso, a razão entre o valor nominal das obrigações garantidas e o valor do imóvel dado em garantia deverá observar o limite regulamentar aplicável à operação de crédito originalmente contratada.

Efeitos esperados

De acordo com o Banco Central (BC), o compartilhamento pode liberar até R$ 60 bilhões em crédito no mercado.

Com a redução gradual da razão entre o saldo devedor e o valor da garantia nas operações de crédito garantidas pelo imóvel, à medida em que as prestações são pagas, abre-se espaço para que novas operações de crédito sejam contratadas com base na mesma garantia.

Segundo o diretor de Regulação do BC, Otavio Damaso, a vantagem do compartilhamento da alienação fiduciária por mais de uma operação de crédito é a possibilidade de obtenção de taxas de juros mais baixas e prazos mais amplos pelo tomador. “Esperam-se impactos positivos para os consumidores, que terão acesso a opção de crédito a taxas de juros mais baixas, similares ao de um financiamento imobiliário”, afirma.

Não pagamento

Em caso de inadimplemento em relação a quaisquer das operações de crédito, independentemente de seu valor, o banco poderá considerar vencidas antecipadamente todas as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária. Assim, passa a ser exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais — em outras palavras, o imóvel pode ir a leilão.

[Fonte: Banco Central]

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A CAIXA anunciou, na última quarta-feira (30), as novas taxas de juros para financiamentos de imóveis com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e saldos devedores atualizados pela Taxa Referencial (TR). A taxa efetiva mínima para imóveis residenciais enquadrados nos Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) será de TR + 6,75% a.a. e a taxa máxima será de TR + 8,50% a.a., redução de 0,75 p.p. e 1,0 p.p, respectivamente. As taxas valem para novos contratos e estarão vigentes a partir do dia 06 de novembro.

O presidente da CAIXA, Pedro Guimarães, explica ainda que, matematicamente, esses movimentos de redução de juros permitem a ampliação do acesso à moradia pela prática de preços mais competitivos, além de apoiar o setor produtivo da construção civil com todos os efeitos multiplicadores que tem na geração de emprego e renda.

Além das taxas corrigidas pela TR, a CAIXA também oferece, à escolha do cliente, a alternativa de crédito para imóveis residenciais com recursos do SBPE corrigidos pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). A tabela comparativa a seguir contém as taxas de juros dos financiamentos imobiliários com recursos do SBPE, de acordo com o fator de correção:

As simulações poderão ser realizadas no site da CAIXA, onde o cliente pode comparar os juros e as condições para obtenção do financiamento.

Medidas da CAIXA para o crédito imobiliário:

Esta é a terceira redução da taxa de juros promovida pela CAIXA neste ano. No último dia 08, a CAIXA anunciou a redução de até 1,0 p.p. das taxas de juros para os financiamentos imobiliários com recursos do SBPE. Em junho, o banco já havia anunciado outra redução de até 1,25 p.p. nas taxas, além de alternativas para renegociação de contratos habitacionais para pessoa física, ainda vigentes.

Desde agosto, além da correção dos financiamentos pela TR, a CAIXA também lançou a possibilidade de crédito para aquisição de imóveis com taxas corrigidas pelo IPCA.

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O que é SFH, SFI e as novas taxas

O primeiro é voltado para os financiamentos de imóveis de menor valor e tem parte das unidades financiadas com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), enquanto o segundo diz respeito aos imóveis com valor acima de R$ 1,5 milhão, sem cobertura do FGTS.

De acordo com a nova política adotada, a taxa mais alta caiu para 9,75% ao ano, mais Taxa Referencial (TR – atualmente zerada). O índice anterior era de 11% ao ano, mais TR. Na outra ponta da tabela de juros, a taxa mais baixa passou de 8,75% ao ano (+ TR) para 8,5% ao ano, mais TR.

O que pode ser comprado?

Importante frisar que as novas taxas não se restringem à compra de imóveis novos. Elas também cobrirão aquisições de imóveis usados, compra de terreno para construção, construção em terreno já de propriedade do correntista, além de ampliação e reforma.

Renegociação

As dívidas imobiliárias de pessoas físicas também foram inseridas na reformulação anunciada pela Caixa. Assim sendo, o devedor poderá pagar uma entrada à vista e incorporar as prestações atrasadas nas parcelas seguintes. Há, ainda, a possibilidade de o mutuário abater das prestações o saldo do FGTS ou mudar a data de vencimento das parcelas.

Abrangência

A Caixa é responsável por 70% do crédito imobiliário no país. Estima-se que, com essa nova taxa de juros, 600 mil famílias devedoras serão beneficiadas, além do potencial estimado, de 2,3 milhões de pessoas. É aconselhável que o cliente procure uma agência e faça uma consulta personalizada.

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